Нюансы аренды квартиры с последующим выкупом.

Иногда на досках объявления в интернете, в риэлторских агентствах можно встречаются предложения по сдаче жилья с последующим выкупом. Подобные варианты сделки встречаются довольно редко и пользуются спросом у арендаторов. В чем преимущества аренды квартиры с последующим выкупом, какие подводные камни здесь кроются – подробный разбор в статье.

Суть процедуры

Аренда квартиры с последующим выкупом подразумевает под собой сочетание двух видов сделок: купли-продажи и сдачи недвижимости. Поэтому в данном случае следует руководствоваться требованиями сразу двух нормативных актов: главы 30 и 34 Гражданского Кодекса России. В этих документах представлено четкое описание всех процессов сделки, права и обязанности сторон.

Таким образом, и наниматель, и наймодатель могут быть уверены на законодательном уровне в своей защищенности и довольствоваться всеми преимуществами такой сделки:

• Для нанимателя жилья такой вариант аренды выгоден возможностью проживания в собственной квартире, не имея средств на ее покупку и без обязательств перед банком;
• Для наймодателя  сделка примечательна возможностью реализации недвижимости за большую стоимость. Ведь при таком варианте сделки к сумме продажи добавляется и платежи по арендной плате.

Важно! Самое главное в подобной сделке – составить грамотный договор, где прописываются детали аренды и последующего выкупа недвижимости. Этот документ в дальнейшем поможет разрешить конфликтные ситуации, возникшие между сторонами.

Кому выгодно снимать квартиру с последующим выкупом, плюсы и минусы для арендатора

Многие квартиросъемщики изъявляют желание приобрести арендуемую собой квартиру. Это и оправдано. При такой сделке для нанимателей открывается масса преимуществ:

• Возможность организации снимаемого пространства по собственному желанию. Ведь в последующем квартира станет собственностью арендаторов, поэтому они могут без опасения делать ремонт, производить перепланировку.
• Отсутствие обязательств перед банком: не нужно платить проценты по ипотеке, собирать справки и документы, подтверждать свою платежеспособность, тратиться на страхование недвижимости, оценку квартиры и т.д.
• В случае финансовых проблем и невозможности дальнейшего внесения средств по договору съема, арендатор теряет только деньги с оплаты съема недвижимости. В варианте с ипотекой, заемщик потерял бы дополнительно и сумму первоначального взноса.

Но есть и небольшой минус при такой сделке – это завышенная стоимость квартиры. Но, если учитывать, что она получается сложением двух сумм (за аренду и покупку жилья), предложение, наоборот, оказывается весьма выгодным.

 

Что для Вас выгодней?

[ays_poll id=5]

 

Кому выгодно сдавать квартиру с последующим выкупом, плюсы и минусы для арендодателя

Но не только для квартиросъемщиков такой вариант аренды может стать отличным вариантом приобретения собственной недвижимости. Арендодатели от такой сделки могут получить свою выгоду:

• Недвижимость удается реализовать по более выгодной стоимости.
• Передача квартиры в собственность нанимателя жилья оформляется только после внесения полной стоимости недвижимости, что позволяет избежать последствий от мошеннических действий.

Казалось бы, что мешает собственнику помещения изначально получать деньги за съем жилья, а далее реализовать его по уже возросшей из-за инфляции стоимости. Но не всегда такой вариант будет правильным. Например, если речь идет о неликвидной квартире или срочном предложении (собственник собирается переезжать в другую страну и старается как можно быстрее найти покупателя для своей недвижимости).

Единственный минус для арендодателя здесь только один – невозможность единовременно получить стоимость недвижимого имущества. Однако, если у собственника нет потребности в большой суммы денег, этот недостаток легко преобразуется в достоинство.

Особенности аренды квартиры с последующим выкупом

Съем квартиры с последующим выкупом нельзя разделять на отдельные процедуры. Это одна сделка, которая подразумевает аренду конкретной недвижимости с постепенным вложением средств для ее выкупа. После полной выплаты стоимости квартиры, жилье регистрируется в собственность арендатора.

Почему следует уделять внимание именно такой сделке, а, например, не снимать жилье, копить деньги и после приобрести недвижимость на наличные средства или сразу же купить квартиру в ипотеку? Потому что:

• При аренде недвижимости наниматели платят только за съем жилья. В итоге даже при длительном проживании в конкретной квартире, арендатор никак не может претендовать на нее. Иными словами, в этом случае деньги от нанимателя просто «летят на ветер».
• Для оформления ипотеки требуется множество справок, подтверждение доходов; что не всегда возможно при неофициальном трудоустройстве. К тому же здесь у заемщика возникают обязательства перед банком, что неприемлемо для некоторых лиц.

Таким образом, аренда квартиры с последующим выкупом – индивидуальное предложение, нисколько не схожее с обычной сдачей жилья и ипотечным кредитом. Оно окажется идеальным вариантом для людей с «серой» заработной платой, имеющих черную кредитную историю и т.п.

 

Права и обязанности сторон

Договор об аренде квартиры с последующим выкупом составляется на длительный срок и подразумевает последовательную передачу крупной суммы денег. Поэтому в данном случае особенно важно составлять грамотный документ, в пунктах которого будут прописаны мельчайшие подробности сделки.

Так, в разделе «права и обязанности сторон» следует расписать требования к каждой из сторон договора. Для арендодателя будут уместны следующие обязательства:

• В указанные сроки и месте передать квартиру на пользование нанимателю помещения;
• Производить капитальный ремонт квартиры, заменять вышедшее из строя оборудование (в некоторых договорах этот пункт может быть прописан в обязанности арендатора);
• В течение договоренного периода после внесения нанимателем полной стоимости недвижимости составить и подписать договор купли-продажи;
• После подписания договора об аренде с последующим выкупом собственника недвижимости лишить возможности произведения любых манипуляций с квартирой: продавать, сдавать, дарить, обременять и т.п.

В свою очередь в обязанностях квартиросъемщика будет верным прописать такие пункты:

• Вносить платежи по договору в четко указанные сроки;
• Без просрочек оплачивать квитанции по коммунальным услугам;
• Использовать квартиру только для личного проживания квартиросъемщика и его членов семьи;
• Соблюдать правила безопасности, содержать помещение в надлежащем состоянии.

При этом согласно договору для нанимателя помещения должно прописываться главное право – отказ от дальнейшего съема и выкупа жилья. Только уведомить арендодателя о решении прекращения договорных отношений следует заблаговременно.

Ответственность сторон за неисполнение обязательств

Важно при совершении подобной сделки и наличие в договоре пункта с одноименным названием. Он позволит обезопасить стороны в случае неисполнения обязательств одной из них. Здесь следует подробно расписать, какие штрафные санкции, пени, последствия ожидают арендатора/арендодателя при нарушении пунктов договора.

Важно! На этот раздел договора следует уделить особое внимание: грамотное его составление позволит избежать многих рисков.

Риски сторон

При составлении договора об аренде недвижимости с последующим выкупом в первую очередь следует полагаться на честность и порядочность каждой из стороны сделки. Ведь при таком длительном сроке договора могут возникнуть различные непредвиденные обстоятельства. Например:

• Смерть собственника квартиры. Тогда наследники арендодателя могут заявить о своих правах по отношению к сдаваемой недвижимости. Но при грамотно составленном договоре закон будет на стороне нанимателя. Об этом говорит статья 617 Гражданского Кодекса России «Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон».
• Заложение арендодателем квартиры под залог банка. Тогда в случае неуплаты долга заемщиком, кредитор имеет право забрать недвижимость в свою собственность. В итоге, арендатор, внося на протяжении длительного времени деньги за недвижимость, остается не с чем. Единственный вариант, как обезопасить себя от такой неприятности – договориться с наймодателем о регистрации себя в квартире (а лучше – прописать в ней несовершеннолетнего члена семьи). Имуществом с многочисленными жителями сложно заинтересовать банковские учреждения.

Представленные выше пункты – риски для арендатора. Но и для арендодателя могут возникнуть неприятные моменты: к примеру, резкое повышение стоимости квартиры. Тогда, вероятно, собственник помещения захочет увеличить цену в договоре: но это невозможно при отсутствии такой договоренности в пунктах договора. В итоге наймодатель получает намного меньшую выгоду от сделки.

 

Особенности договора такой аренды и отличия от стандартного договора найма жилья

Договор об аренде с последующим выкупом разительно отличается от договора обычного найма. Для первого типа сделки предусмотрено включение дополнительных пунктов. Вот наиболее очевидные из них:

• Стоимость недвижимости. Порядок, сумма и сроки передачи выплат.
• Требование составить и подписать договор купли-продажи после внесения арендатором полной стоимости квартиры.
• Конкретные сроки действия договора.

Кроме того, здесь уместно увеличение раздела «Обязательства сторон при неисполнении сторон договора». Важно включить новые пункты, которые могли бы максимально обезопасить арендатора от недобросовестности второй стороны договора.

Пошаговая инструкция при аренде квартиры с последующим выкупом

Самый первый и основной шаг при заключении сделки по аренде квартиры с последующим выкупом – составить правильный договор, в котором указаны все права и обязанности сторон, их действия при возникновении форс-мажорных обстоятельств. Так, здесь будет верным включение таких разделов:

• Срок действия договора (равен периоду выплат);
• Порядок и сумма оплаты. По соглашению сторон допустимо добавить пункты об изменении цены с учетом инфляции и досрочном внесении полной стоимости недвижимости.
• Подробная информация о сдаваемой квартире: точный адрес расположения, квадратура, оснащение и т.п.
• Права и обязанности сторон, обязательства за их неисполнение.

Чтобы быть уверенными в грамотности составленного договора и обезопасить себя в дальнейшем от всевозможных рисков, рекомендуется обращаться для составления договора к опытным юристам или риелторам. Они смогут составить документ с учетом всех нюансов и возможных подводных камней.

Перечень документов аренды жилья с последующим выкупом

Оформление договора аренды с последующим выкупом должно составляться с внесением в соглашение реквизитов отдельных документов. Поэтому при составлении текста договора следует подготовить следующую документацию:

• Паспорта сторон;
• техпаспорт;
• выписка из ЕГРН; (Заказать)
• согласие супруга или супруги на сделку;
• справка о количестве зарегистрированных лиц на территории жилой площади.

  Последний документ требуется с целью определения всех граждан, которые претендуют на жилье.

После внесения полной стоимости квартиры, между сторонами составляется и подписывается договор купли-продажи. В дальнейшем он передается в Росреестр, где осуществляется перерегистрация имущества на имя арендатора.

Содержание и условия договора

Прежде чем подписать договор об аренде, предусматривающий последующий выкуп, необходимо внимательно прочитать условия, прописанные в нем. Без них контракт можно считать недействительным. Если же в договоре не будут указаны условия о выкупной стоимости, то он и вовсе превратится в обыкновенное соглашение об аренде.

С точки зрения юридических норм, этот договор представляет собой контракт найма объекта недвижимости с последующим выкупом.

Условия в договоре следующие:

• Ф.И.О. участников сделки, данные их паспортов, адрес;
• описание недвижимости (детальное), указывают кадастровый номер, площадь и другие данные;
• возможность выкупа нанимателем;
• размер выкупной стоимости;
• размер ежемесячных платежей, вносимых при оплате аренды;
• срок аренды;
• ответственность и обязанности сторон.

В договоре обязательно прописываются условия, при которых возможно его расторжение или изменение, а также форс-мажорные обстоятельства. Внизу стороны должны поставить подписи.

Скачать образец договора аренды жилья с дальнейшим выкупом можно здесь.

Особенности регистрации квартиры в Росреестре

Важно учитывать следующие моменты при регистрации квартиры в Росреестре после передачи в собственность при договоре аренды с последующим выкупом:

• регистрация обременения (в случае длительного найма);
• переход прав собственности после полного выкупа.

Если договор заключается на 1 год или больше, понадобится две регистрации. Если найм недолгосрочный, регистрация обременения не нужна.

Для регистрации обременения понадобятся такие документы:

• договор (в трех экземплярах);
• чек об уплате госпошлины;
• выписка из ЕГРН.

На рассмотрение документов уйдет 7-9 рабочих дней.

Далее придется зарегистрировать переход прав с продавца на покупателя. Нужно заплатить госпошлину, а также предоставить следующий перечень документов:

• договор найма;
• акт приема-передачи недвижимости по выкупу;
• бумаги об оплате;
• согласие супруги или супруга, заверенное у нотариуса;
• вписка из ЕГРН;
• чек об оплате госпошлины.

После рассмотрения документов и одобрения регистрации осуществляется переход прав собственности.

 

Отличия аренды с последующим выкупом у физического лица и у застройщика

Редко среди предложений строительных компаний можно встретить объявление о сдаче жилья с последующим выкупом. Но в данном случае речь не будет идти о привычной сделке, а, скорее, будет подразумевать продажу жилья в рассрочку. Тогда будут уместны следующие различия в договорах, составленных между физическими лицами и с застройщиком:

• При продаже в рассрочку подразумевается внесение денежных средств в качестве первоначального взноса, в то время как при договоре аренды данный пункт не обязателен;
• Застройщики часто предлагают выплачивать частями стоимость находящегося на стадии строительства жилья, в то время как физические лица сдают квартиры на вторичном рынке;
• Застройщики всегда составляют грамотный и четко структурированный договор, в то время как между физическими лицами многие пункты могут быть проговорены просто устно.

Естественно, приобретать квартиру от застройщика надежнее. Но не всегда строительные компании могут предложить действительно выгодные предложения.

 

Подводные камни в аренде жилья с последующим выкупом

Несмотря на многочисленные преимущественные стороны такой сделки как для арендодателя, так и арендатора; не всегда удается следовать требованиям соглашения и завершить аренду составлением договора купли-продажи. Причин на это может быть несколько:

• Бытовые разногласия. Арендатор и арендодатель не могут определить, кто из них обязан оплатить услуги сантехника, замены проводки и т.п.
• Недобросовестность наймодателя: передал недвижимость под залог, заведомо зная о последствиях, не уплачивает кредит;
• Собственник квартиры с течением времени решает повысить стоимость недвижимости.

Все эти пункты легко разрешаются при грамотно составленном договоре: достаточно обратиться в суд.

Аренда квартиры с последующим выкупом – довольно интересное предложение на рынке недвижимости. Для арендатора она позволяет решить проблему с покупкой квартиры при отсутствии первоначального взноса и официального трудоустройства; для арендодателя – быстро реализовать неликвидное жилье.

Отличия аренды с правом выкупа и ипотеки

Помните, что требований относительно объектов недвижимости при заключении сделки аренды с правом выкупа не предусмотрено. Отсутствуют ограничения и для сторон договора. И это главное преимущество перед ипотекой.

Другие отличия сделок представлены в таблице.

Условия	Ипотека	Аренда с последующим выкупом
Поручитель	Нужен	Не требуется
Кредитная история покупателя	Рассматривается	Не важна
Использование материнского капитала	Предусмотрено	Предусмотрено
Требования к возрасту покупателя	Есть	Нет
Документ	Большой перечень	Минимум документов
Справка о доходах	За последние полгода при официальном трудоустройстве в одном месте	Не требуется

Преимущества аренды квартиры с последующим выкупом перед ипотекой очевидны.

 

[WPSM_AC id=3432]